热点资讯 转眼 2023 年已经过去了一半，我们也对上半年的楼市市场情况，进行了简单总结，并且对今年下半年，给出一点我们的建议。
市场趋势？
今年上半年，北京二手房市场经历了过山车一般的震动，3 月份 22192 套的住宅成交量，刷新了近 5 年来月成交量的新高，成交均价也在一季度快速上涨。
图：北京二手住宅成交量价变化趋势
二季度以来，市场开始急转而下，成交量逐月下降，降到1.5万套“荣枯线”以下，到 6 月份成交量只有 3 月份的一半。
随着市场热度骤冷，不少业主为了快速卖掉房子，都开始调价，统计显示 5 月份以来在售房源中，有一半的房子降过价。
而成交的房子，也是近期快速降价的房子，毕竟对于买家来说，市场在下行，确实也不用急于出手，要找到性价比更高的房子。
虽然全国各个城市还是不断放松各种楼市调控，但是北京市场趋稳，年初发布的“一房一策”也没有了下文，“房住不炒”践行得非常彻底。
基于现状，我们认为 2023 年下半年，市场是稳中有跌的趋势，个别板块的部分房源价格已经探底。
300 万以下的刚需怎么买？
市场下行时，那些保值增值属性相对弱的房子，或者周边“平替”产品多的房子，不少业主会出现恐慌性情绪，而快速降价去抛售，所以对于刚需来说，尤其是 300 万以下的刚需，现阶段可以多看看房子。
这套垡头西里一区的“老破小”，业主也是不断调价，从 289 万降到了 269 万，然后在谈判当天，业主再次让步到 260 万。
而同户型的房子，3 月份的成交价格要 280 万，几个月就便宜了 20 万。
我们对比了去年年底和现在挂牌房源的总价分布情况，发现：
图：去年年底挂牌房源总价分布情况
图：目前挂牌房源总价分布情况
300 万以下的占比在迅速降低，尤其是性价比高的房子，说明很多人已经出手了。
很多人会认为，房价会不会一直在跌，但是如果抱着这个心态的话，就一直买不到房子了，因为你永远会觉得下一套更加便宜。
但是，北京作为首都，人口长期净流入，房子还有需求的支撑的。只要价格降到一个程度，衡量后觉得合适，就可以考虑入手。
如果短时间内目标小区没有合适的房子，也可以等等，随时监控新出房源情况。
900 万以上的改善怎么买？
政策层面对市场最大的影响——年底是“个税退减”的deadline，将推动一小波改善行情。
北京不少家庭都有两套住房，那么如果卖掉其中一套去置换，必然面对着要交纳个税的“损失”，而个税退减正是打消了他们的顾虑。
但是，由于现在市场交易速度慢，很多置换需求的购房者需要先卖再买，比较稳妥。
从上面挂牌房源的分布情况也可以看出，目前 300-600 万的分布较去年年底有所增加。
那么等这部分置换人群卖完房子后，会在年底前买房，短时间内会造成需求的快速释放，供需平衡会发生变化，议价空间也可能随之减少。
对于现在持币在手的改善需求的购房者，现在正是议价的好时机，不要等到年底。
像这两天成交的丰台玉泉营万年花城五期的一套 136 平的 3 居，业主也是从 1220 万降价到了 1168 万，最后成交价 1069，也就是交易当天直接被砍了近 100 万。
跟历史成交记录作对比，都已经降到这个水平了，买这套房子真的是赚了。
置换，怎么操作？
市场现在的这个阶段，正是置换的好时机。
为什么这么说？因为置换最稳的操作，是先卖后买。因为先买后卖，有一定的紧张感，毕竟这边要付首付了，可是自己的房子还没卖出去，怎么能不急？
“病急乱投医”，那么到时候让经纪人逼着降价，在所难免，损失严重。
但是市场稳中有降时，是置换最佳时。
不要总想着卖在高点，买在低点。毕竟，对于置换需求，只求换房成本的最小，就可以了。
置换的话，增值保值还是必须的，所以产业、区域内次新以及学区这些属性还是要考虑的。
今年，幼升小结果各种雷被爆出，学区溢价在发生变化，有抄底的好机会，当然也要避免高位站岗；
产业和次新的逻辑短时间内不会变，尤其是四环内，没有新的土地供应，对于小区价值的判断就比较稳定了。
如果你下半年有买房的需求，也可以找搜哥做咨询，通过数据，让你更了解市场，做出更准确的判断。
