租房发布 最近，杭州钱江新城二期的顶流红盘”杭州国际金融中心（IFC）”的再度开盘，引发外界关注——位于杭州城市封面的C位、周边二手房价10万+，但它却限价6.98万/㎡。
最终，2798组家庭入围摇号，争抢56套住宅，综合中签率仅有2%。此外，它还创造了一个杭州楼市的新纪录：成为杭州首个“三顶格”——E类人才、无房家庭、有房家庭全部要求205个月的顶格社保，才能入围摇号的住宅。
IFC的大火，让杭州楼市成为坊间热议的话题。
高端改善楼盘，真有必要限价吗？随着房地产政策面、市场面的变化，现行限价政策有没有改善的空间？
摇号成“打新股”
3月13日上午9点，IFC选房。前后20分钟，56套房源全部选完，无一人弃选。
看完“公正云选房”，吴昀（化名）放下手机，自嘲地一笑：“看来，即便摇到的是57号，也跟我的800多号一样，没戏。”
作为拥有“顶格社保”的杭州土著，他已多次“出战”杭州顶流红盘摇号，从K11到IFC，一个没落下。
不过，吴昀并非为了自住买房，而是如今杭州“房产打新”中的一员。
他是“房票人”，提供购房资格并进行代持；他的背后才是真正的出资购房者，吴昀称他们为“幕后大佬”。
这对“黄金组合”在杭州楼市中搏杀，目标很明确——只摇“顶流红盘”。一旦成为“天选之子”，就能坐享千万收益。
吴昀合作过的“幕后大佬”，有的没有杭州的购房资格，有的房子太多早已用完了“房票”，有的想多张房票一起摇号以提高中签几率，也有的是多人合股炒房的“拼多多”。
对吴昀来说，这几乎是一门无本生意。如果运气好的话，这张暂时没用的“房票”，或许能给他带来一笔不菲的财富。
对“幕后大佬”来说，收益就更为诱人——本次IFC开盘的5号楼，一共64套（其中 8 套被 A 类人才锁定），主力户型面积为204、205㎡，还有两套顶跃面积达到437㎡。限价6.98万元/㎡，已是杭州房价的“天花板”。
不过，此“天花板价”却是板块里的“地板价”，IFC与周边二手房的售价“倒挂”十分严重。它的周围，万科·大都会79号的二手房挂牌均价近12万元、绿城·留香园11万元、中海·御道10万元、运河对岸的盛世钱塘7.6万元……
无论是位置还是品质，IFC毫无疑问都会好于上述楼盘。因此，外界普遍认为IFC进入二手房市场后，卖到15万元/㎡几乎毫无悬念。
也就是说，这些总价约1400万元的房子，未来收益或许会达到1500万元，利润超过100%。
涌金君想起《资本论》中写道：当利润达到10%的时候，他们将蠢蠢欲动；当利润达到50%的时候，他们将铤而走险；当利润达到100%的时候，他们敢于践踏人间的一切法律；当利润达到300%的时候，他们敢于冒绞刑的危险。
显然，IFC的摇号，不只是自住者的比拼，也掺杂了大量的投资行为。
据吴昀估计，本次入围的2798组家庭中，跟他一样来“打新股”的不在少数，“我觉得，得有一半了，投资客不仅来自杭州，省内省外的热钱都来了”。
限价能否更灵活？
催生这种畸形现象的原因也显而易见——6.98万元/㎡的限价，定低了。
限价政策的初衷，是让新房成为“价格锚点”，以平抑二手房的上涨，实现对房价的调控。
所谓“价格锚点”，简单理解就是商品价格的对比标杆。一般而言，新房总比旧房值钱，当新房的房价被限住，二手房的价格自然就高不起来。
近年来，杭州对新房进行了严格的阶梯式限价。对普通住宅而言，政策的确起到了预期的效果，房价疯涨在政府推出限价政策后，基本上被按在了原地，让大量刚需购房者有了更稳定的预期。
但对于像IFC这样的高端改善住宅来说，限价显然没能成为真正的“价格锚点”，也几乎没办法影响周边二手房的价格。
比如望江新城的楼盘杭源御潮府，也是一个新房限价6.98万元的“天花板”项目。如今二手房挂牌价格接近12万元。但距离它最近的望江新园，并没有因此水涨船高，这几年均价一直保持在3、4万元，去年还有所下跌。
再看滨江区最火的网红盘“杭州壹号院”，销售时限价4.9万元/㎡。当时，周边的龙湖·春江彼岸、莱蒙·水榭春天等次新房，二手房价已达到5-6万元，并没有因为杭州壹号院的限价而下跌。
去年5月杭州壹号院二期交付后，200多方的大户型成交价直逼12、13万元，但周边这些小区的二手房价，也没有因为它的上涨而上涨。
在楼市分化的大背景下，高端改善楼盘的价格体系已相对独立，与板块内其他楼盘的“互动”不多。
那么，“真·价格锚点”是什么？是新房交付后进入二手市场的价格，也就是人们对新房的市场预期价格。而在预期管理上，要管住市场这只“看不见的手”，显然难度更大。
回到IFC。无论IFC限价是多少，市场早就以15万元的预期价格为它定了价。起码，对周边二手房而言，“价格锚点”肯定不是6.98万元。
无怪乎，“为有钱人省钱了”，成为大家对限价的IFC流传最广的一个说法。
那么，让我们来开一个脑洞：如果IFC卖15万元/㎡，又会怎么样？
第一，“打新”的资金成本翻倍，将会挡住炒房者中的大部分人，让真正想买来自住的改善需求有更大的几率买到房，落实“房住不炒”的总基调。
第二，它的品质能进一步提高。作为整个杭州的城市封面，IFC或许应该更好。
第三，它的土地出让金能够进一步提高，让有钱人为买房花的钱为整个城市发展服务，而不是流入少数“天选之子”的腰包。
我们并非全盘否定限价。但2023年的楼市情况，已与限价政策刚出台时，有了翻天覆地的变化。彼时，全国楼市不断“狂飙”突进、涨价虚火按捺不住；而如今，房地产刚从谷底复苏，人们对房价还能继续上涨的预期不强，城市之间、板块之间的分化越来越明显。
随着生活水平提高，人民群众的住房需求开始从“有得住”向“住得好”转变。今年初的住建部工作会议提出，要大力提高住房品质，为人民群众建设好房子，让人民群众生活更方便、更舒心。
向“住得好”发展的路上，限价政策或许也可以展现出更好的灵活性。
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来源：钱江晚报
Originally posted 2023-06-01 11:57:10.
